栩锐律师:商铺售后包租业主怎么办?

2020-11-16 17:33:05  阅读:-  来源:

案例

十年前在抚顶购买了商铺,当时约定开发商售后返租,房屋已经交付,也办了产权证,收了七年半租金后,开发商因为存在其他纠纷导致商场空置,不能继续支付租金,现部分业主起诉要求返还商铺承担违约责任,案子胜诉了,但是法院不能执行,因为这个商场没有办法按照分割后的现状办理消防验收。问:该怎么维权?

北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁为该案做了详细解答。

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李晓宁律师表示,本案存在的一个重要违法问题是开发商分割拆零销售

什么是分割拆零销售?

李晓宁律师介绍说,分割拆零销售就是开发商卖的房屋只是图纸上的概念,没有实际的物理空间。比如我买了一个20平的商铺,这个商铺在图纸上能找到,但在商场里它是打通的,我去现场也找不到这个商铺。分割拆零销售是法律明令禁止的一种行为,法律不允许销售没有物理空间的房屋。


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李晓宁律师介绍说,分割拆零销售的背后往往捆绑着售后包租。开发商在做一个商铺的时候,投入的资金是非常巨大的,在投入了巨资后,开发商还想实际控制商铺,拥有商铺的收益分配权,所以在利益驱动之下,开发商把商铺卖出后,还会售后包租给业主,这样开发商不但卖出了商铺,还把商铺的实际控制权牢牢握在自己手里。

再通俗一点说,开发商用业主的钱盖房子,然后房子还在开发商手里,开发商决定房子租给谁、怎么租、租金怎么分。以上就是分割拆零销售和售后包租背后的真实样子。

分割拆零销售和售后包租会产生哪些法律问题呢?

李晓宁律师介绍道,首先,业主没有办法去现场确定房屋的具体位置,一旦业主不想租给开发商了,再想要回来非常困难。第二,这类房屋存在现场实物和产权登记相矛盾的情况。因为一个商场同时卖给了几百个业主,每个隔断只有10平米或20平米,你要想让开发商恢复隔断,是非常困难的。第三,即使开发商同意把隔断给你打回去,但是也可能出现无法办理消防验收的问题,就像本案中遇到的一样。

下面我们再回到这个案例,案例中业主已经收了7年半租金,现在因为开发商自身存在的一些纠纷,导致商场开不下去,业主起诉到法院想收回房子,法院也支持了业主的请求,但是在实际执行过程中房屋做不了消防验收。没有消防验收就意味着房子没有真正的商业价值,这就导致以后即使租出去,租户可能连最基本的营业执照都办不了。

遇到这种情况,业主该如何维权呢?


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李晓宁律师表示,分割拆零销售和售后返租遇到最多的问题有两个,第一是房子没有实际交付,也就是烂尾;第二是房子交付了,但是没有按照协议足额给业主租金。

在本案中我们可以看到,房子是已经交付了,也办理了产权证,同时业主也享受到了7年半的租金收益。因此本案遇到的问题是后续房屋还能不能有收益?业主能否享受到收益?

换句话说,即使现在房子交还给业主了,由于没有办法办理消防验收,房子也没法租出去,没有商业价值,因此本案的焦点问题不是房子能否收回来,而是收回来后房子能否继续出租,业主能否继续享受租金收益,这是最重要的。

李晓宁律师说,本案一个非常关键的突破口是调查消防验收,调查7年前可以出租时,房屋是否可以办理消防验收。是7年前就不具备消防验收的条件,还是7年后法律收紧了,消防验收的条件变了,导致不能办理消防验收。了解到不能办理消防验收的原因后,再去找相关责任人,如果是开发商的原因,那就找开发商承担责任,如果是政府审核的原因,就找政府承担责任。只有做了这些调查,了解到背后的真正原因,才能确定接下来的工作如何展开。

这里再给大家介绍一下,为什么政府也可能承担责任。

因为房屋产权证是由政府发的,如果房屋连消防验收条件都不具备,政府又是怎么给它发产权证的呢?所以在本案中,房屋不能办理消防验收,有可能是开发商的原因,也有可能是政府的原因,我们只要找到具体的责任承担主体,通过给责任承担主体施加压力,就可以推进本案。

最后,在具体维权工作上,李晓宁律师给出了她的建议,她建议业主组织起来,形成统一的声音、统一的思想。


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假如一个商场同时卖给200个人,每个业主只能代表自己的1/200,不能代表别人,这时候和开发商沟通的效率是很低的,甚至是无效的。如果业主成立一个业委会,把大家组织起来,形成一个团体,人越多越好,以统一的声音、统一的方案、统一的意见去维权,这样效果就会好很多。

最后,李晓宁律师总结了本案的几个关键点,首先,本案的矛盾不是业主能否要回房子的问题,而是要回房子后,房子还能不能继续出租,继续给业主带来收益的问题。第二,要调查清楚不能办理消防验收的原因,是7年前就不能办理,还是7年后因为条件变严苛不能办理,调查清楚是开发商的原因还是政府的原因。最后,业主要组织起来,或者可以请专业律师把业主组织起来,以统一的意见去维权。